МНЕНИЯ
03:12, 01 июня

Столичный рынок жилья начинает оживать

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте в мае 2020 года.

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в мае 2020 года в Ташкенте составила 656 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 1,2%) или 6 647,2 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 3,2%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в мае 2020 года в столице составил 612 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с апрелем 2020 года составил 1,5%) или 6 201,4 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 3,5%).
  • Средняя стоимость найма квартир в мае 2020 года в Ташкенте составила 5,5 доллара/кв.м. (месячный темп снижения составил 1,8%) или осталась на уровне апреля 2020 года (55,7 тысячи сумов/кв.м).
  • Средняя стоимость аренды офисов в мае 2020 года в столице снизилась до 8,4 доллара/кв.м. (месячный темп снижения составил 3,4%) или до 85,1 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения в сумовом выражении составил 1,6% за месяц).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В связи с распространением коронавирусной инфекции с 22 марта 2020 года в Ташкенте было прекращено движение общественного транспорта (автобусов, метро и маршрутных такси). С 30 марта были введены ограничения поездок на личном автомобиле. Установленный режим «самоизоляции» запретил свободное передвижение граждан.

Нам еще предстоит понять, насколько эффективными были решения по введению ограничительных мероприятий на передвижения и хозяйственную деятельность, почему некоторые предприятия продолжали работу, и как то или иное решение отразилось на экономическом положении страны и состоянии домохозяйств. Последствия карантинных мероприятий могут иметь долговременный характер и отрицательный мультипликативный эффект. 

Введение карантинных мероприятий привело к тому, что рынок недвижимости в столице замер. Перевод просмотров и проведение консультаций в онлайн-режим не смог оказать какую-либо поддержку рынку. Количество звонков уменьшилось в сотни раз, просмотры упали до нуля: рынок жилья впал в коматозное состояние.

Даже историческое решение, разрешающее с 1 апреля 2020 года иногородним покупателем приобретать недвижимость не только на первичном, но и на вторичном рынке в Ташкенте и Ташкентской области, как будто прошло незамеченным.

Гораздо больший эффект вызвало решение Специальной республиканской комиссии о возобновлении с 25 апреля деятельности рынков стройматериалов, магазинов автозапчастей, крупных автосервисов, страховых компаний, нотариусов и других субъектов. С 15 мая в стране были дополнительно разрешены некоторые виды деятельности. Так, в «желтых» зонах (город Ташкент отнесен к такой зоне) была разрешена риэлторская деятельность. С 18 мая в республике были отменены ограничения на передвижение с использованием личного автотранспорта.

Возможность перемещаться риэлторам, покупателям и продавцам жилья, возобновление рекламной деятельности внесло оживление на рынок недвижимости. Но последствия карантинных мероприятий будут ощущаться еще длительное время. 

***

В мае 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 656 долларов/кв.м. Это на 1,2% выше уровня предыдущего месяца.

Цена предложения в национальной валюте за май 2020 года повысилась на 3,2% - до 6 647,2 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в мае текущего года превысил показатель мая 2019 года (год к году - г/г) на 9,2% в долларовом выражении и на 30,4% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкими девальвациями сума, которую провел Центральный банк Узбекистана. В августе 2019 года произошел резкий (8,2%) рост обменного курса, а 14-16 апреля 2020 года произошло ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты.

Медианная цена квартиры в мае 2020 года повысилась до 36,5 тысячи долларов (в январе 2020 года – 36,8 тысячи, в феврале – 36,2 тысячи, в марте – 35,8 тысячи долларов, в апреле - 36,1 тысячи), а медианная средняя цена предложения – до 632 долларов/кв.м. (в январе 2020 года – 626 долларов/кв.м., в феврале – 622, в марте – 620, в апреле – 624 доллара/кв.м.). 

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в мае 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,5% до значения 612 долларов/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 3,5% и до 6 201,4 тысячи сумов/кв.м.

По прогнозам цены на квартиры в столице должны были вырасти в марте 2020 года на 1,6-1,8%, в апреле – на 3,0-3,2%, в мае – примерно на 3%. За март-август 2020 года из-за происходящей либерализации на рынке столичной недвижимости прогнозировалось повышение цен предложения в долларовом выражении на 15%. Однако, введение в Ташкенте карантинных мер подорвало начало новому этапу подъема цен, которое закрепило бы положительную динамику, наблюдающуюся с октября 2019 года.

 

Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент граждан, не имеющих ташкентской прописки, а также введение ограничений на свободное передвижение в столице. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков.

Приостановление деятельности большинства предприятий, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также приведут к снижению спроса на жилье.

Однако, будет наблюдаться и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возрастет коррупционная составляющая. Например, территориальное управление Департамента по борьбе с экономическими преступлениями при Генеральной прокуратуре Узбекистана совместно с сотрудниками Службы государственной безопасности выявили хищение бюджетных средств из Антикризисного фонда в Бухарской области; заместитель хокима Аккурганского района - начальник отдела по поддержке махалли и семьи, а также главный бухгалтер фонда «Махалля» обналичили благотворительные средства, которые поступили в фонды «Махалля» и «Саховат ва кумак» и растратили на свои нужды. Сколько таких случаев не выявлено, остается лишь догадываться.

Косвенно это подтверждает председатель торгово-промышленной палаты Адхам Икрамов. В интервью - в рамках проекта «М-Фактор» - 25 апреля 2020 года он объяснил, почему нельзя раздать деньги гражданам напрямую. Глава торгово-промышленной палаты отметил, что деньги просто могут не дойти до получателей: «Мне сказали, что в Индии 30% выделенных денег были расхищены из-за бюрократии».

В настоящее время (в целях борьбы с последствиями пандемии) Узбекистан занимает у Международного валютного фонда 375 млн долларов, у Азиатского банка развития — 500 млн и у Всемирного банка — 750 млн долларов.

В мае 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья продолжало снижаться, причем снижение имело обвальный характер. Если в январе 2020 года уменьшение показателя составило 5,0%, в феврале – 3,2%, в марте – 1,5%, в апреле – 8,2%, то в мае – почти четверть (23,6%).

С конца мая 2019 года наблюдалось возрастание покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном приобретатели жилья были представлены жителями областей республики (оформление производилось на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку).

Интерес покупателей не ослабевал и в летний период прошлого года. И лишь с началом осени прошлого года наступило затишье, которое продолжалось – с небольшими отдельными всплесками покупательской активности – до декабря 2019 года. С декабря прошлого года наблюдается активность покупателей выше умеренного уровня. Весна 2020 года характеризуется введением карантинных мероприятий. Рынок недвижимости замер.

Кроме карантинных мероприятий негативно на рынок жилья влияет резкая девальвация национальной валюты, проведенная ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану.

Наблюдается резкое сокращение объема поступлений денежных средств от трудовых мигрантов.

По расчетам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере начнет проявляться со II квартала 2020 года, и их объемы будут ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов сократится на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) может составить до 50%, с последующим постепенным восстановлением.

Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но - начиная с августа 2017 года - цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растет при обесценении сума.

Одной из причин такого положения является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в  экономику дополнительных денег - это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений. 

Девальвация повлияла и на объемы выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции в натуральном выражении составил более 362,6 тысячи тонн (в стоимостном - превысил 185,4 млн долларов. Темпы снижения по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 19,1 % и 42,4 %). Из них было экспортировано 308,8 тысячи тонн овощей на сумму 121,0 млн долларов, а также 26,8 тысячи плодов и ягод на сумму 34,2 млн долларов (темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 31,9 % и 43,0 %).

Основными рынками экспорта плодоовощной продукции являются Казахстан, Россия, Кыргызстан и Афганистан.

На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывалось давление в результате начавшейся программы по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящимся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в таких домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов жилья снижать цены.

С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. Этому способствовало и состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвященное анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жестко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства.

В мае 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, повысились на 1,4% до 598 долларов/кв.м. В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за май 2020 года также на 1,5% (682 доллара/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП увеличилась за май 2020 года на 1,0% - до 599 долларов/кв.м. В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за май 2020 года повысилась на 1,2% - до 653 доллара/кв.м.

Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В мае 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 667 и 660 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,5 и 1,1%.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.

В мае 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. За май 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с апрелем 2020 года повысилась на 0,6%; цена жилья эконом-класса - на 1,9%.

Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в мае 2020 года составил 2,6 (сохранился на уровне предыдущего месяца).

57% квартир, выставленных на продажу в мае 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает свыше 56% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 13,8% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 21,8% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 20,7% - от 40 до 50 тысяч долларов.

В мае 2020 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные (33,8% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (23,3%).

В мае 2020 года в Ташкенте наблюдалось однонаправленное повышательное движение цен предложения по районам. Наибольший рост за месяц показала СЦП в Чиланзарском  (1,9%) и Юнусабадском – 1,5% - районах.

***

Согласно указу президента от 2 марта 2020 года № УП-5953 «О Государственной программе по реализации Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017 — 2021 годах в «Год развития науки, просвещения и цифровой экономики» с 1 апреля 2020 года внедряется порядок, согласно которому не требуется наличие постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области для граждан Республики Узбекистан при приобретении недвижимого имущества в столичном регионе.

Данное положение вновь отражено в указе президента от 22 апреля 2020 года №УП-5984 «О мерах по реформированию порядка постоянной прописки и учета по месту пребывания»: «с 1 апреля 2020 года не требуется наличие регистрации по месту постоянного проживания в городе Ташкенте и Ташкентской области для граждан Республики Узбекистан при приобретении недвижимого имущества в данных регионах».

Кроме того, исключена отдельная ставка государственной пошлины в размере 5% от суммы договора за удостоверение договоров купли-продажи для узбекистанцев, которые прописаны в других регионах страны, приобретающих недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области.

***

Президент Шавкат Мирзиёев 13 мая подписал закон о внесении изменений и дополнений в закон «О Перечне категорий лиц — граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области». Документ был принят Законодательной палатой 1 мая и одобрен Сенатом 11 мая 2020 года.

Согласно поправкам, слова «постоянная прописка», используемые в законе, заменяются словами «регистрация по месту постоянного проживания».

Гражданам предоставлена возможность для постоянной регистрации родственников по прямой линии в первой и второй степенях родства не только на жилую площадь, где они постоянно зарегистрированы, но и на другую жилую площадь, которая является их собственностью.

Подопечных и детей, принятых в семью на воспитание (патронат), теперь можно регистрировать по месту постоянного проживания опекуна (попечителя) и приемных родителей.

Отменено требование совместного проживания супругов в течение одного года после заключения брака для получения регистрации по месту постоянного проживания и положение об аннулировании этой регистрации при расторжении брака в течение года.

Граждане, ранее зарегистрированные по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области, при возвращении в столицу и регион могут вновь получить регистрацию по месту постоянного проживания без каких-либо ограничений.

Отменено ограничение срока регистрации по месту постоянного проживания граждан, избранных, назначенных и утвержденных на соответствующие должности, а также высококвалифицированных специалистов, приглашенных на работу в государственные организации, периодом, в течение которого они занимают должность.

Введена возможность регистрации по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области специалистов (кроме технических работников, обслуживающего и производственного персонала), на протяжении пяти лет непрерывно работавших в государственных организациях.

Документ вступает в силу со дня официального опубликования 14 мая 2020 года.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.

Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около 1 400 предложений, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продается на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.

Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара с множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.

В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использовано исключение статистического шума, и выделение ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.

Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.

Из-за резкой девальвации сума 14-16 апреля цена предложения в новостройках снизилась на 4,3% - до 733 долларов/кв.м. В мае 2020 года наблюдалось повышение цен в сумах на предлагаемое к реализации жилье. В среднем по рынку новостроек рост составил 2,2% (7 450 млн сумов/кв.м.) 86% этого прироста произошло за счет снижения курса национальной валюты к доллару.

Средняя цена предложения в долларах осталась практически без изменений (прирост на 0,3%) и составила 735 долларов/кв.м.

В связи с карантинными мероприятиями некоторые застройщики в мае 2020 года объявили о скидках. Учитывая это, можно констатировать, что в мае на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 6%.

Заставит ли застройщиков прошедшая апрельская девальвация сума поднять цены в национальной валюте? Скорее всего, нет. Первоначальный спрос на жилье в новостройках, вызванный разрешением приобретать иногородним квартиры в новостройках Ташкента, прошел. Первичный рынок недвижимости уже не может предложить в должном объеме тот тип жилья, который сейчас наиболее востребован. Это квартиры с малой площадью в качественных и недорогих новостройках, находящихся в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Такое жилье, в отличие от переоцененных сегментов, может вырасти в цене (в национальной валюте).

Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно скорее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Именно непрерывность производственно-технологического цикла строительства явилась основанием для принятия решения о возобновлении работ на строительных площадках в условиях сохранения карантинных мероприятий.

Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы.

Рассчитывать степень влияния выделенных ипотечных кредитов на состояние первичного рынка жилья не стоит. В условиях борьбы с последствиями коронавирусной инфекции и проведения политики инфляционного таргетирования повторения ситуации 2019 года не предвидится.

В прошлом году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объема выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок.

При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).

Продление сроков ипотеки с 15 до 20 лет также не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.

По расчетам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 триллионов сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.

В Узбекистане внесены очередные изменения в порядок обеспечения населения жильем за счет ипотечных кредитов на основе рыночных принципов.

Это предусмотрено постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года. Кроме того, разрешено на период с 1 мая 2020 года по 1 января 2022 года выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ).

Постановлением Президента увеличены максимальные размеры ипотечных кредитов, выделяемых одному заемщику на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ), а также квартир, строительство которых завершено:

в сельской местности – для двухкомнатных квартир с 174 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 224 млн сумов до 320 млн сумов;

в городах – для двухкомнатных квартир с 180 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 232 млн сумов до 320 млн сумов;

в городе Ташкенте – для двухкомнатных квартир с 198 млн сумов до 264 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 255 млн сумов до 352 млн сумов.

Срок ипотечных кредитов, выделяемых населению в рамках нового порядка (включая ипотечные кредиты, выделенные до сегодняшнего дня), продлевается с 15 до 20 лет.

***

Центральный банк Республики Узбекистан опубликовал список банков, в которых будет выдаваться ипотека по новым правилам. Граждане, желающие приобрести квартиры на первичном рынке, могут обратиться в 14 коммерческих банков для оформления ипотечных кредитов.

***

Шесть банков предоставляют ипотеку вне госпрограммы. Максимальный срок — 15 лет, ставки варьируются в пределах 24−30%.

Самые выгодные условия в Tenge Bank. Кредит выделяется на покупку квартиры в новостройках Ташкента на срок до 15 лет. Первоначальный взнос должен быть не менее 30%. Заемные средства в размере до 560 млн сумов выдаются под 24% годовых.

«Пойтахт банк» предоставляет кредит под 25−28% годовых в зависимости от срока кредитования — от 3 до 6 лет, первоначальный взнос — 25% от общей суммы. Ипотека выделяется на строительство, реконструкцию индивидуального жилья, а также приобретение квартир на первичном и вторичном рынках.

В «Давр банке» кредит также предоставляется на покупку жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости на срок до 10 лет. Имеется льготный период — 1 месяц. При внесении первоначального взноса в размере 35%,годовая ставка по кредиту составит 27%, при 50% — 26%.

Ziraat Bank Uzbekistan выдает кредит под 26% на срок до 3 лет, 27% — до 5 лет, 29% — до 10 лет. Максимальная сумма — 669 млн сумов. Первоначальный взнос составляет не менее 25% от стоимости жилья, приобретаемого в жилом или многоквартирном доме.

В Madad Invest Bank и Ravnaq-bank процентная ставка составляет 30%, срок — до 5 лет. В последнем сумма кредита не превышает 75% от стоимости жилья.

***

В Узбекистане установлен порядок выдачи субсидий по ипотеке. Субсидия предусматривает, что часть первоначального взноса и (или) процентов по ипотечному кредиту на приобретение жилья будет покрываться за счет средств Государственного бюджета.

Претендовать на получение субсидии могут нуждающиеся, которые удовлетворяют установленным социальным критериям. Критерии имеют соответствующие баллы и в сумме необходимо набрать не менее 30 баллов.

***

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.

Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажженную зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

***

5 мая на видеоселекторном совещании президент Узбекистана высказал свое мнение о чрезвычайных происшествиях в Бухарской и Сырдарьинской областях, а также раскритиковал сферу строительства,

Мирзиёев подчеркнул, что в сфере строительства присутствует коррупция.

«Я сам видел несколько раз. Где есть качество, там есть результат. Где нет качества, там коррупция, хищения и организации, которые провели тендеры с «ура-ура». Заместители премьер-министра, говорящие «все сделаем» и «есть, будет сделано», теперь не смогут работать. Это дело закончится по-другому. Я сделаю большой анализ, я вынужден анализировать. Я буду вынужден попрощаться со многими людьми», - сказал глава государства.

***

6 мая Комитет Законодательной палаты Олий Мажлиса по противодействию коррупции и судебно-правовым вопросам провел видеоконференцию. Комитет заслушал информацию Министерства строительства о проводимой работе по борьбе с коррупцией в данной сфере.

За 2019-2020 годы по данным органов прокуратуры, выявлены факты хищения на общую сумму 38 млрд сумов (строительные материалы по льготным ценам и другие материальные ценности). За 2018-2019 годы в строительной сфере совершено 365 уголовных преступлений, из них 72% связаны с коррупцией. При этом, из числа привлеченных к уголовной ответственности – 14 являются работниками системы министерства строительства.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в мае 2020 года в долларовом выражении снизилась на 1,8% (до 5,5 доллара/кв.м.) В сумовом выражении стоимость найма осталась на уровне предыдущего месяца (55,7 тысячи сумов/кв. м.)

По сравнению с маем 2019 года средний размер платы за наем увеличился в долларовом выражении на 17%, а в сумовом – на 39,8%. Сдача жилья в наем становится привлекательным видом инвестиций и предпринимательства, доход от которого значительно превосходит существующие ставки по банковским депозитам, как в иностранной, так и национальной валютах.

На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наем жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В мае 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 119 месяцев (по сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 3 месяца) или 9,9 лет.

Столичный коэффициент соответствия примерно отвечает среднемировым значениям: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев.

Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны –   равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащенности и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.

Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учетом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.

Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в мае 2020 года должна составлять 5,58 доллара/кв.м., что несколько выше фактически сложившегося показателя (5,5 доллара/кв.м.)

На восходящее движение стоимости найма влияет продолжающееся новое строительство в столице: согласно действующему законодательству гражданам, жилые дома (квартиры) которых подлежат сносу на период строительства жилого дома, строения на новом месте, хокимиятами соответствующих районов или застройщиками оплачивается временное жилье на правах найма (на срок до двух лет). Кроме того, наблюдается увеличение спроса на временное жилье  со стороны специалистов, прибывших из-за рубежа.

В апреле 2020 года на увеличение средней стоимости предложения найма жилья повлияло вхождение на рынок владельцев квартир, ранее сдававших их посуточно. Соблюдение условий карантинных мероприятий привело к тому, что в отсутствие наймополучателей и, соответственно, дохода, эта категория наймодателей стала готова сдавать жилье во временное пользование на среднесрочный период.

Но отсутствие потенциальных наймополучателей и снижение доходов лиц, снимающих жилье, вынуждает наймодателей снижать стоимость найма квартир.

Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели, во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, которые позволили хотя бы частично обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности и беспокойства за сдаваемые квартиры.

Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю:  в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учетом естественного износа и с удержанием части суммы – на размеры стоимости поврежденного имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трех месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесенного наймополучателями.

***

Появился «Комментарий: как карантин сказался на стоимости аренды жилья». В «Комментарии» использованы данные OLX, согласно которым «цены снижаются второй месяц подряд».

Видимо, при осуществлении расчетов специалисты брали весь массив информации о найме жилья (без выделения ядра предложений и удаления статистических шумов). Кроме того, при расчете использовалась стоимость найма квартиры, а не квадратного метра (это привело к дополнительным погрешностям). Ничем другим нельзя объяснить, что стоимость найма жилья демонстрирует динамику, напоминающую движение фондовых индексов. Но ведь рынок жилья очень консервативен и обладает высокой инерцией. Не могут «ставки аренды пойти вниз моментально».

В апреле 2020 года по данным «Комментария» стоимость найма жилья снизилась с 13,1 млн сумов до 8,6 млн сумов (на 34,4% в сумовом выражении и на 36,8% - в долларовом). Крайне сомнительно, что размер найма жилья может снизиться на 37% за один месяц.

Кроме того, вызывает недоумение стоимость найма жилья, приведенная в «Комментариях». Средняя цена найма указана в марте 1,4 тысячи долларов, а в апреле – 0,9 тысячи. Если речь идет о квартирах, то средняя стоимость найма в столице не может быть такой высокой. Если речь идет о домах индивидуальной постройки, то не мешало бы указать это, равно как и в случае, если приводятся данные об общем рынке найма квартир и домов. В последнем случае смешивать квартирный сектор и сектор индивидуального домостроения не совсем корректно.

***

Сохраняется тенденция перетока наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591 Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами,  либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Недавно были внесены поправки в Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы. Согласно внесенным изменениям постановке на учет в налоговых органах подлежат договоры найма недвижимости, заключаемые только между физическими лицами. Аналогичное требование в отношении договоров аренды недвижимости с участием юридических лиц – отменено.

***

Согласно указу президента от 22 апреля 2020 года «О мерах по реформированию порядка постоянной прописки и учета по месту пребывания» с 1 сентября 2020 года:

  • срок пребывания без регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания для граждан Узбекистана продлевается с 10 до 15 дней;
  • срок оформления регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания сокращается с 3 до 1 дня;
  • не требуется согласия владельца жилья при предоставлении гражданином сведений о договоре аренды, взятом на учет в налоговых органах при регистрации по месту временного пребывания.

Кабинету Министров поручено разработать законопроект с необходимыми поправками и Положение о порядке регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области.

***

Президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев 27 апреля 2020 года подписал указ «О дополнительных мерах по поддержке населения и субъектов предпринимательства в период коронавирусной пандемии».

В соответствии с указом физическим лицам предоставляется право на беспроцентную отсрочку по уплате налога на доходы, полученные от сдачи в наем/аренду жилых помещений гражданам и нежилых помещений предпринимателям, которые приостановили деятельность в период коронавирусной инфекции. При этом сумма предоставляемой отсрочки по уплате налога на доходы физических лиц подлежит уплате равными долями в срок до 1 апреля 2021 года.

«Если физическое лицо должно уплачивать налоги ежемесячно до 5-го числа, то теперь получив отсрочку до 1 октября, оно будет уплачивать эти налоги потом — в течение полугода, до 1 апреля 2021 года, равными долями», — разъяснил начальник управления Государственного налогового комитета Азиз Хашимов.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удаленка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).

Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчиненными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину.

В мае 2020 года наблюдалось ожидаемое снижение ставок арендной платы за офисные помещения. Средняя стоимость аренды офисных помещений в столице снизилась на 3,4% - до 8,4 доллара/кв.м. Размер аренды снизился и в сумовом выражении – на 1,6% до 85,1 тысячи сумов/кв.м.

По сравнению с маем 2019 года средний размер аренды офисов увеличился в долларовом выражении на 6,3%, а в сумовом – на 27%.

С июня 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 доллара/кв.м. – «дно» на рынке аренды офисной недвижимости).

В марте-апреле 2020 года на рынок аренды офисов оказало давление проведение карантинных мероприятий. Спрос на пустующие офисные помещения практически исчез. Имеются случаи, когда арендаторы съезжали из занимаемых помещений. Однако, арендодатели не спешат снижать ставки аренды. Более того, некоторые – в целях компенсации убытков – подняли их. Лишь отдельные владельцы бизнес-центров обещали предоставить определенные льготы и преференции после полной отмены карантинных мероприятий.

Но снижение деловой активности вынуждает арендодателей трезво оценивать ситуацию и снижать ставки арендной платы. Наблюдается переток части арендаторов в офисы или с меньшей площадью или с меньшим размером арендной платы. Некоторые арендодатели снизили – временно – размеры аренды до 25%.

Наблюдается снижение активности по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте.  Если по состоянию на 1 апреля 2020 года количество вновь созданных предприятий и организаций в столице достигло 4 619 (19,2% всех организованных предприятий в республике), то на 1 мая этот показатель увеличился всего до 4 806 (прирост 4%).

Думается, что рынок аренды офисов после снятия карантинных мероприятий переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в мае 2020 года, соответственно, 8,4 и 5,5 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в мае 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 232 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 58 кв.м.


При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещенные в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.

Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за  действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
03:12, 01 июня

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ